Działka wąska, ze spadkiem powierzchni, z wjazdem od południa? Każda z tego typu cech terenu, na którym będzie stawiany dom, wymaga od inwestora doboru odpowiedniego projektu. Jeśli nie będzie to projekt indywidualny, w którym architekt uwzględni specyfikę działki, należy skupić się na gotowych projektach domów opracowanych specjalnie pod kątem określonych parametrów terenu.

Przeszukując bogate oferty biur projektowych, łatwo dostrzec, że – dla ułatwienia klientom wyboru – gotowe projekty domów podzielone są według określonego klucza. Zwykle uwzględnia się właśnie między innymi ukształtowanie i usytuowanie działki, ale po kolei…

Działka wąska, czyli jaka?

Wąskie działki budowlane dominują zwykle na terenach miejskich, gdzie zabudowa – z natury rzeczy – jest stosunkowo gęsta. Ze względu na pewne ograniczenia prawne przy stawianiu domu na takiej działce, jej cena może być dość atrakcyjna. Główna trudność polega na zachowaniu, wymaganych przepisami budowlanymi, minimalnych odległości budynku od granic działki, przy jednoczesnej realizacji projektu budowlanego, który jest dla inwestora satysfakcjonujący (wizualnie i użytecznie). Przyjmuje się, że działka o szerokości 20 metrów zalicza się już do wąskich działek budowlanych, choć w przepisach graniczną wartość stanowi 16 metrów.

Odległość budynku od granicy działki

Wedle uregulowań prawnych, w przypadku działki szerokiej na 16 lub więcej metrów, obowiązują ustawowe odległości, a zatem trzeba zachować 4 metry odstępu pomiędzy granicą działki, a ścianą domu, która ma otwory okienne i / lub drzwiowe oraz 3 metry w przypadku elewacji bez okien i drzwi. Jeżeli działka jest węższa niż wspomniane wyżej 16 metrów, pozbawiona okien i drzwi ściana domu może znaleźć się w odległości 1,5 metra od granicy działki, natomiast ściana przeciwległa, ta z oknami, musi być oddalona o 4 metry od granicy działki. Wszelkie wystające części domu (np. gzyms, balkon, taras etc.) powinny być zlokalizowane co najmniej 1,5 metra od granicy działki. Wszystkie wymagane prawem odległości budynków jednorodzinnych od granicy działki, na której są postawione, uwzględnione są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2012 r. ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warto dodać w tym miejscu, iż Prawo Budowlane przewiduje także w sytuacjach szczególnych pewne możliwości przybliżenia domu do granic działki. Jest to uzależnione m.in. od jej indywidualnych uwarunkowań.

O czym pamiętać wybierając projekt domu na wąską działkę?

Gdy stoi się przed takim wyborem, trzeba przede wszystkim mieć pewność, co do wymiarów działki. Dane muszą być precyzyjne, a nie tylko przybliżone, aby mieć jasność, co do ograniczeń prawnych, z którymi należy się zmierzyć. Dobrze jest także sprawdzić przed podjęciem decyzji o wyborze konkretnego projektu domu, czy gmina, na terenie której znajduje się działka, nie narzuca przypadkiem własnych wymogów odnośnie zabudowy. Jeżeli inwestorowi bardzo zależy na jakimś projekcie domu, który nie spełnia warunków wąskiej działki, można spróbować uzyskać zgodę sąsiadów na zmniejszenie wymaganych odległości budynku od granicy działki i / lub zmodyfikować wybrany projekt domu. Często wystarczy tylko drobna adaptacja, na przykład przeniesienie okien z jednej ściany na inną, aby dom mógł stanąć na wąskiej działce zgodnie z przepisami prawa.

Działka ze spadkiem, czyli co zrobić z nachyleniem terenu

Działki budowlane ze spadkiem powierzchni to… z jednej strony trudność w doborze projektu domu, z drugiej natomiast szansa na funkcjonalne, racjonalne i ciekawe zagospodarowanie terenu w taki sposób, by maksymalnie wykorzystać jego naturalne cechy. Z taką też myślą należy szukać odpowiedniego projektu architektonicznego, skupiając się na domach z częściowym lub całkowitym podpiwniczeniem, które dają szansę na wykorzystanie naturalnego ukształtowania działki.

Kierunek i kąt nachylenia działki                                                           

O szczegółach zagospodarowania działki budowlanej z nierównym terenem w dużej mierze decyduje kierunek oraz stopień nachylenia tej działki. W przypadku, gdy nachylenie jest niewielkie, warto zastanowić się nad opcją wyrównania terenu. Być może koszt takiego działania będzie mniejszy niż na przykład koszt budowy piwnicy. Można także rozważyć ewentualne wykorzystanie owej nierówności przy projektowaniu ogrodu i zbudować skarpę, ozdobny murek czy skalniak obsadzony ulubionymi roślinami. Jeżeli spadek terenu jest znaczny, lepiej zdecydować się na całkowite podpiwniczenie domu i zyskać tym samym dodatkową powierzchnię do wykorzystania wedle indywidualnych potrzeb. Na sposób zagospodarowania tych dodatkowych metrów kwadratowych może wpłynąć kierunek nachylenia. W przypadku, gdy teren nachylony jest w kierunku wjazdu na działkę, takie podpiwniczenie idealnie sprawdza się na przykład w roli garażu.

Działka z wejściem od południa

Trudne czy nietypowe działki budowlane wymagające od inwestora wyboru specyficznego projektu domu, to nie tylko te o dziwnych kształtach lub nierównościach terenu. Liczy się w tej klasyfikacji również usytuowanie parceli względem drogi wjazdowej i kierunków świata. Najczęściej, choć nie jest to żadna reguła, „ustawia się” się działki tak, aby wejście do domu (wjazd na działkę) znajdowało się po stronie północnej, a za budynkiem, czyli od południa, mógł być taras i dobrze doświetlona część ogrodowa. Biorąc to pod uwagę, łatwo zrozumieć, dlaczego parcele z wejściem od strony południowej uznaje się za działki wymagające specjalnego projektu architektonicznego.

Jak zatem w tej sytuacji ustawić dom?

Niezależnie od wyglądu samej bryły budynku, trzeba zacząć od tego, że dom na działce z wejściem od południa powinien być usytuowany jak najgłębiej, czyli możliwie najdalej od drogi i wejścia na działkę. Ze względu na takie, a nie inne usytuowanie działki względem kierunków świata, taras i ogród muszą bowiem znaleźć się przed, a nie za domem. W tym kontekście dobrze, jeśli taka działka jest długa… czy raczej głęboka.

A co z rozkładem pomieszczeń?

Gotowe projekty domów przewidziane na działki „południowe” uwzględniają specyfikę usytuowania parceli w rozkładzie pomieszczeń w budynku. Plan wnętrza wygląda często na „odwrócony” względem tego, co oferuje się w tradycyjnym rozkładzie. Taras czy balkon umieszczone są nie na tyłach domu, lecz z przodu. Kuchnia zazwyczaj planowana jest w północnej części domu, salon w południowej, sypialnie natomiast rozlokowane są na wschodniej i zachodniej ścianie budynku.

Co warto wiedzieć, wybierając projekt domu na działkę o orientacji południowej?

Wbrew pozorom, na rynku architektonicznym jest całkiem spory wybór projektów przygotowanych specjalnie na działki „południowe”. Warto zatem najpierw dobrze przyjrzeć się takim propozycjom, zamiast decydować się na ewentualne – z pewnością kosztowne i kłopotliwe – przeróbki projektów „tradycyjnych”.

Źródło grafiki: http://www.archeton.pl/

Share.

Leave A Reply